El pasado 1 de abril se publicó en el BOE las últimas medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis sanitaria del CORONAVIRUS que provocó la declaración del estado de alarma del 14 de marzo. ¡Te contamos las claves!

1º) Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El artículo 2 de este Real Decreto-ley dice que, cuando un contrato de arrendamiento de vivienda habitual finalice sus prórrogas legales durante el estado de alarma o en los dos meses posteriores, “podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria… por un período máximo de dos meses”. Solicitud que “deberá ser aceptada por el arrendador”.

¿Qué significa que “deberá ser aceptada por el arrendador”? En nuestra humilde opinión, nada. Porque, o bien consideramos que tal solicitud deberá ser aceptada por el arrendador para que la prórroga pueda aplicarse, lo que significa dejar este artículo en una mera declaración de intenciones, sin valor práctico alguno, o bien entendemos que la prórroga procede sí o sí, a la mera solicitud del inquilino. Y en esta segunda interpretación, la única razonable, no se trata de que el propietario acepte o no, pues la aceptación es un acto de voluntad nacido en la íntima esfera de su pensamiento, sino de que la prórroga se aplica con independencia de lo que el propietario tenga a bien opinar. Si el inquilino lo desea la prórroga se aplica, y punto.

2º) En cuanto a la aplicación automática de la moratoria en algunos arrendamientos de vivienda.

Dice el artículo 4 que esta moratoria se aplicará, automáticamente, cuando se cumplan dos requisitos:

1. Que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad.
2. Que el arrendador “sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor”.

Y aquí viene la pregunta: ¿están sujetas a esta moratoria automática todas las empresas, con independencia del número de viviendas que tengan? Esa es una de las interpretaciones que podrían derivarse de la lectura aislada de este precepto, y así lo están entendiendo algunos inquilinos, pero no es la correcta. En primer lugar, porque no responde a la ratio legis, dado que la escasez o abundancia de patrimonio inmobiliario no necesariamente depende de que su titular sea una persona física o jurídica. En segundo lugar porque, en tal caso, la redacción correcta sería “sea una empresa o una entidad pública de vivienda o un gran tenedor”. En tercer lugar, porque en el título del artículo se contiene una redacción algo más clarificadora: “aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda”.

3º) Ingresos computables para considerarse persona en situación de vulnerabilidad en moratorias de deudas, ya sea por arrendamientos o por créditos frente entidades bancarias.

El artículo 5, para los arrendamientos, y el 16, para los préstamos hipotecarios, así como el 18  para los no hipotecarios, establecen como límite para acogerse a este derecho que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM. Es decir, 537,84 x 3 = 1.613,52 euros al mes.

Por unidad familiar se entiende la compuesta por el deudor, su cónyuge o pareja de hecho que resida en la vivienda, y los hijos, con independencia de su edad, que también residan en la vivienda.

El concepto de unidad familiar tiene aquí gran importancia pues, en los casos en que conviva en ese domicilio una pareja de hecho no inscrita (es decir, una pareja de hecho propiamente dicha, tal como la doctrina ha entendido siempre la diferencia entre lo que es de hecho y lo que es de derecho), que conviva pero en la que únicamente haya firmado el contrato de arrendamiento o de préstamo

una de las partes, será relativamente sencillo que se pueda imponer al propietario o al banco la moratoria, dado que los ingresos de la pareja de hecho que no haya firmado el contrato no computarán a estos efectos, ni siquiera si es también el progenitor de los hijos que allí residen.

Otro requisito básico es que la renta arrendaticia o las cuotas hipotecarias, más los gastos y suministros básicos, resulten superior o iguales al 35% de los ingresos netos, algo bastante habitual en el mercado inmobiliario de las grandes ciudades españolas. Y aquí hay algo relevante: dentro del concepto de suministros básicos se incluye también todo el consumo de telefonía móvil de la unidad familiar, inclusive, pues no se dice lo contrario, el de los hijos que convivan con el deudor, cualquiera que sea su edad.

4º) Acreditación de la situación de vulnerabilidad y declaración responsable.

Esos mismos artículos 5 y 16 prevén que, si no pueden conseguirse los documentos acreditativos de la situación de vulnerabilidad, bastará con una declaración responsable que justifique los motivos, relacionados con el COVID-19, que justifiquen la imposibilidad de aportarlos. El deudor tendrá en tal caso un mes, desde que finalice el estado de alarma, para aportar tales documentos.

¿Y qué ocurre si se aplica indebidamente la situación de vulnerabilidad? El artículo 7 únicamente prevé que se deberá responder de los daños y perjuicios causados, sin establecer un concreto régimen sancionador. Esto podría animar a algunas personas a mentir sobre sus circunstancias, pero deben ser conscientes de que asumen un riesgo no únicamente civil, pues, en nuestra opinión, el falseamiento de documentos y datos podría conllevar responsabilidades penales. El tiempo y la jurisprudencia lo dirán.

5º) Avalistas: extensión de efectos e inaplicación de la renuncia al beneficio de excusión.

Las medidas de protección aplicadas a los deudores en situación de vulnerabilidad también se extienden a fiadores y avalistas. Pero hay más: conforme al artículo 22, los fiadores o avalistas podrán exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, incluso aunque en el contrato, como es habitual, hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

6º) Ampliación de los plazos administrativos.

La Disposición Adicional Octava prevé que los plazos para presentar cualquier recursos, reclamaciones o escritos en general, en cualquier procedimiento administrativo del que puedan derivarse efectos desfavorables o de gravamen para el perjudicado, se computarán desde la finalización del estado de alarma “con independencia del tiempo que hubiera transcurrido desde la notificación de la actuación administrativa… con anterioridad a la declaración administrativa”.

Es decir, que el contador se pone a cero.

La disposición Adicional Novena, por su parte, prevé que los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos de normativa tributaria estarán suspendidos hasta el 30 de abril de 2020, con independencia de cuál sea la duración del estado de alarma.

7º) Medidas de agilización procesal.

La Disposición Adicional Décimonovena se limita a decir que, una vez que dejemos de estar en estado de alarma, el Gobierno aprobará, en un plazo máximo de 15 días, un Plan de Actuación para agilizar la actividad judicial en los órdenes jurisdiccionales social y contencioso-administrativo, así como en el ámbito de los Juzgados de lo mercantil. Y ello es así porque, como todos los operadores jurídicos sabemos y recoge expresamente la exposición de motivos de este Real Decreto-ley, “es previsible que se produzca un notable incremento de los asuntos como consecuencia del aumento de despidos, reclamaciones de responsabilidad patrimonial o declaraciones de concursos y reclamaciones de consumidores entre otras actuaciones”.

Se olvida aquí el legislador del orden jurisdiccional civil, que desde luego va a ver muy incrementado el volumen de asuntos, por los siguientes motivos:

1. Por la posible aplicación del instituto jurídico de la fuerza mayor y la cláusula rebus sic stantibus, ya comentada en nuestras anteriores circulares. Algo que, por cierto, algunos bufetes están ofreciendo en los medios con una publicidad agresiva y que enardece las expectativas de sus potenciales clientes más allá de lo sensato, en una concepción de la abogacía estrictamente crematística y cortoplacista que no es, nunca y menos en estos momentos, la línea de ECONOIURIS.

• Por las innumerables controversias que todas las normas que se están aprobando, sin apenas tiempo para revisar su técnica jurídica e incluso su redacción, van a generar en todos los órdenes, también en el civil.

• Y porque las crisis, y esta es bien grave, generan también un notable incremento de asuntos propios del orden jurisdiccional civil: impagados, arrendamientos, y un largo etcétera.

Por último, queremos llamar vuestra atención sobre la diferente redacción del borrador del Real Decreto-ley 10/2020, que en la tarde del pasado domingo 29 de marzo nos llegó a los operadores jurídicos y a los medios de comunicación, y el que fue sin embargo publicado en la madrugada de domingo a lunes, en lo relativo a los tantas veces mencionados ERTEs:

Así, en el artículo único del borrador se decía que el permiso retribuido recuperable no resultará de aplicación a aquellas empresas “a las que les sea autorizado un expediente en base a esta suspensión obligatoria de la actividad”. En el texto que se publicó, sin embargo, se dice algo menos preciso: aquellas a las que les sea autorizado un expediente de regulación temporal de empleo de suspensión durante la vigencia del permiso previsto este (sic) real decreto-ley”.

¿Significa eso que no se permite el ERTE por fuerza mayor que tenga como causa directa el cese de toda actividad no esencial impuesto por el Real Decreto-ley 10/2020? Nosotros entendemos que no, pero qué duda cabe que estos cambios de redacción generan inseguridad jurídica y deben hacer que los asesores jurídicos seamos prudentes a la hora de exponer a nuestros clientes los riesgos legales inherentes a una situación tan excepcional y a una normativa dictada con tantísima premura.