El Capítulo I del nuevo Real Decreto Ley aprobado (15/2020) contiene las siguientes medidas de apoyo para reducir los costes de pymes y autónomos:
El artículo 1 se refiere a los arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores, e introduce algo verdaderamente novedoso en este ámbito: una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, en palabras de su exposición de motivos.
A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que regulan en sus leyes los efectos de la alteración de la base del negocio – “Geshfätsgrundlage”, del Código Civil alemán tras la reforma de 2002, “eccesiva onerosità sopravvenuta”, del Código civil italiano de 1942, o “frustration” o “hardship” del derecho anglosajón-, en nuestro Código Civil no existe, como tal, la tan citada ahora cláusula rebus sic stantibus. Es decir, no existe un mecanismo que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones a la luz de cambios desmedidos que no fueron previstos en el contrato. Se trata de una construcción meramente jurisprudencial, empleada en escasísimas ocasiones y que, en parte por esa falta de regulación, presenta límites difusos.
Más allá de que el alcance de esta regulación sea adecuado, demasiado conservadora o demasiado ambicioso, consideración que entra ya en un terreno no solo jurídico sino también político, desde ECONOIURIS aplaudimos el mero hecho de que esta cláusula se introduzca en la ley, dado que se da una mayor seguridad jurídica a las partes, minimizando la disparidad de las resoluciones judiciales, y, muy ligado a esto, procurando disminuir una litigiosidad, que, como ya hemos apuntado en varias ocasiones, se prevé altísima (lo que, por cierto, aconsejará acudir a sistemas alternativos, como el arbitraje o la mediación).
En concreto, las pymes y los autónomos que hayan tenido que suspender su actividad o hayan reducido su facturación en más de un 75%, podrán exigir al propietario del local en que desarrollan su actividad, si éste es gran tenedor (básicamente, si tiene más de 10 inmuebles) una moratoria que se aplicará de manera automática y afectará al período de tiempo de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables si aquel plazo fuera insuficiente en atención al impacto provocado por el COVID-19 hasta un límite de cuatro meses. Dicha renta se aplazará mediante el fraccionamiento de las cuotas en el plazo de dos años, o, si el plazo de vigencia del contrato es inferior, hasta que éste finalice.
El artículo 2 se refiere a los arrendadores que no son grandes tenedores, con una regulación que podría parecer inútil: el arrendatario podrá solicitar, que no exigir, la moratoria en el pago de la renta. Sin embargo el punto dos de dicho artículo dota de cierto sentido al anterior: únicamente si el propietario está de acuerdo, podrá acordar también destinar la fianza al pago de la renta, en cuyo caso el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año o en el plazo que reste de vigencia del contrato. Haciéndolo así, el propietario perderá la seguridad que le proporciona la existencia de dicha fianza pero conseguirá un alivio de su tesorería, al poder disponer libremente de ella para atender sus compromisos de pago o sus necesidades.
Debemos entender, por tanto, que el acuerdo para disponer de la fianza será nulo si no va acompañado de la moratoria prevista para grandes tenedores. Pero ojo, esto va referido únicamente a la fianza legal, que es de dos meses. En consecuencia, cualquier fianza adicional será libremente disponible si así lo pactan las partes, con o sin moratoria de renta.
En cuanto a la forma de acreditar la situación de vulnerabilidad del autónomo o de la pyme, si se trata de suspensión de actividad habrá que aportar un certificado de la AEAT o de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración presentada por el interesado, y si se trata de disminución de facturación bastará con una declaración responsable, si bien, y esto también es novedad, el arrendador podrá exigir los libros contables del arrendatario.
Finalmente, como ocurría con la moratoria de vivienda, los arrendatarios que se beneficien de esta medida sin tener derecho a ello, serán responsables de los daños y perjuicios que causen sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. A lo que alude este artículo 5, aunque sea implícitamente, es a las posibles responsabilidades penales.
Autor: Ignacio Bordoy Martín
Abogado
Socio de ECONOIURIS. Especializado en las áreas mercantil y penal-económica
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